Του Παύλου Λοΐζου, CEO της Ask WiRE

Η έλλειψη χρηματοοικονομικής παιδείας μπορεί να οδηγήσει πολλούς να εξετάσουν το ενδεχόμενο να επενδύσουν απευθείας σε ακίνητα. Επειδή πρόκειται για μια τουλάχιστον προκλητική δήλωση, επιτρέψτε μου να σας εξηγήσω τι εννοώ.

Υπάρχουν τρεις παράμετροι, που πρέπει να λαμβάνετε υπόψη όταν προγραμματίζετε τα οικονομικά σας: Πρώτον, πόσα κερδίζετε και την σταθερότητα αυτών των ροών εισοδήματος, δεύτερον τις δαπάνες σας και πώς να τις κρατάτε υπό έλεγχο και τρίτον ποια βήματα κάνετε για να προγραμματίσετε τα μελλοντικά σας έξοδα, συμπεριλαμβανομένης της σύνταξής σας. Όσο νεότεροι είστε τόσο περισσότερο θα πρέπει να επενδύετε σε εσάς, δηλαδή στην εκπαίδευση, στην κατάρτιση, στη δικτύωση κλπ. Καθώς μεγαλώνετε, θα πρέπει να αρχίσετε να αποταμιεύετε για τη σύνταξή σας και για τα μεγάλα έξοδά σας, όπως είναι για παράδειγμα η αγορά αυτοκινήτου, κατοικίας κλπ. Όταν πλησιάζετε στη συνταξιοδότηση σας, το ζητούμενο είναι να έχετε πρόσβαση στις επενδύσεις σας για να διατηρήσετε τον τρόπο ζωής σας και να μετριάσετε τυχόν μελλοντικές απώλειες εισοδήματος καθώς πλέον θα έχετε λιγότερο χρόνο για να ανακάμψετε.

Τι πρέπει να λαμβάνεται υπόψη για την επένδυση στην αγορά ακινήτων; Τα ακίνητα είναι μη ρευστοποιήσιμα, και έχουν υψηλό κόστος διαχείρισης και λειτουργίας. Εάν πρέπει να δανειστείτε για να τα αποκτήσετε, τότε εκτίθεστε στον πιστωτικό κίνδυνο που δύναται να προκύψει από τις διακυμάνσεις των επιτοκίων. Επομένως, δεν είναι κατάλληλη επένδυση για άτομα μεγαλύτερης ηλικίας, τα οποία πλησιάζουν την ηλικία της συνταξιοδότησης ή για άτομα που βρίσκονται στην αρχή της σταδιοδρομίας τους και πρέπει να διοχετεύουν χρόνο, χρήμα και ενέργεια στη μάθηση και τη δικτύωση (που σημαίνει επίσης να παραμένουν ευέλικτοι ως προς τη γεωγραφική περιοχή που ζουν).

Όσοι βρίσκονται στην ηλικιακή ομάδα των 35-45 (ή ακόμα και 30-55) θα μπορούσαν να εξετάσουν το ενδεχόμενο να επενδύσουν σε ακίνητα, μόνο εάν έχουν μεγιστοποιήσει τα φορολογικά κίνητρα που παρέχει η κυβέρνηση για να αποταμιεύσουν για τις συντάξεις τους (αυτά είναι ουσιαστικά δωρεάν χρήματα), εάν έχουν σημαντικές αποταμιεύσεις σε διεθνείς μετοχές και ομόλογα και έχουν ένα απόθεμα για έκτακτη ανάγκη το οποίο ισοδυναμεί με έξοδα 6-12 μηνών. Μόνο υπό αυτά τα δεδομένα, μπορούν να εξετάσουν την ακίνητη περιουσία ως επενδυτική επιλογή, υπό την προϋπόθεση ότι η επένδυση δεν υπερβαίνει το 10-15% της αξίας του συνολικού τους χαρτοφυλακίου (αυτή είναι η αναλογία που χρησιμοποιούν τα συνταξιοδοτικά ταμεία, τα ταμεία προνοίας κτλ).

Σε τι είδους ακίνητη περιουσία να επενδύσετε; Σ’ ένα διαμέρισμα ενός ή δύο υπνοδωματίων; Κατηγορηματικά «όχι». Η επένδυση σε ακίνητα μέσω ενός Exchange-Traded Fund (ETF) παρέχει στον ιδιοκτήτη ρευστότητα, διαφοροποίηση και απαιτεί λιγότερο χρόνο για τη διαχείριση των επενδύσεών του. Το ETF είναι ένας τύπος επενδυτικού κεφαλαίου που διαπραγματεύεται σε χρηματιστήρια, κάπως όπως οι μεμονωμένες μετοχές. Τα ETFs κατέχουν ένα αριθμό διαφόρων ακινήτων όπως κατοικίες, γραφεία, εμπορικά κέντρα, τα οποία τυγχάνουν επαγγελματικής διαχείρισης.

Πότε ένα πρόβλημα ρευστότητας μετατρέπεται σε πρόβλημα φερεγγυότητας;  

Το πρόβλημα ρευστότητας στις επενδύσεις σε ακίνητα αναφέρεται στη δυσκολία μετατροπής περιουσιακών στοιχείων σε μετρητά γρήγορα και χωρίς σημαντική έκπτωση. Για παράδειγμα, εάν ένας επενδυτής χρειάζεται να πουλήσει γρήγορα ένα ακίνητο, αλλά στην αγορά δεν υπάρχει ζήτηση, μπορεί να χρειαστεί να πουλήσει σε χαμηλότερη τιμή απ’ ότι υπολόγιζε. Αυτή η έλλειψη ζήτησης μπορεί να δυσκολέψει τον επενδυτή να ανταποκριθεί στις βραχυπρόθεσμες οικονομικές του υποχρεώσεις, όπως η πληρωμή λογαριασμών ή η πληρωμή δανείων.

Το πρόβλημα φερεγγυότητας αναφέρεται στην αδυναμία ενός επενδυτή να ανταποκριθεί στις μακροπρόθεσμες οικονομικές του υποχρεώσεις, όπως η εξόφληση του χρέους του ή η χρηματοδότηση της συνταξιοδότησής του. Για παράδειγμα, εάν ένας επενδυτής έχει συνάψει υποθήκη για να αποκτήσει ένα ακίνητο και η αξία του ακινήτου μειωθεί σημαντικά, ο επενδυτής μπορεί να βρεθεί να χρωστάει περισσότερα για την υποθήκη από ό,τι αξίζει το ακίνητο. Σ’ αυτή την περίπτωση, ο επενδυτής μπορεί να δυσκολευτεί να πουλήσει το ακίνητο και να εξοφλήσει την υποθήκη και μπορεί τελικά να αντιμετωπίσει κίνδυνο αθέτησης των υποχρεώσεων του. Κατάσταση που θυμίζει αυτό που βιώνουμε σε όλη τη Νοτιοανατολική Ευρώπη από το 2010 και μετέπειτα.

Οι περισσότεροι άνθρωποι που πλησιάζουν την «επενδυτική ηλικία σε ακίνητα», δηλαδή ηλικίας 30-35 ετών, δεν έχουν τέτοιες αναμνήσεις επειδή ήταν στο γυμνάσιο ή στο πανεπιστήμιο όταν συνέβαινε η Μεγάλη Οικονομική Κρίση. Τρέχοντα παραδείγματα περιλαμβάνουν το μπλοκάρισμα αναλήψεων από ορισμένα από τα μεγαλύτερα ταμεία ακινήτων, όπως το BREIT της Blackstone (ένα όχημα 69 δισεκατομμυρίων δολαρίων) και την (ξεκαρδιστική) αναφορά στην παρουσίαση του κρατικού ταμείου της Νορβηγίας για τις επιδόσεις των επενδύσεων της σε ακίνητα κατά το 2022, όταν ανέφερε ότι οι αξίες ακινήτων των εισηγμένων εταιρειών (δηλαδή αυτά που διαπραγματεύονται στο χρηματιστήριο) μειώθηκαν κατά 31% ενώ αυτά των μη εισηγμένων ακινήτων (δηλαδή για τα οποία η τιμολόγησή τους βασίζεται στις απόψεις των εκτιμητών) παρέμειναν σταθερές.

Το 2008, ο Warren Buffett έβαλε στοίχημα 1 εκατομμυρίου δολαρίων με τους κορυφαίους επενδυτές hedge fund της Wall Street. Πόνταρε ότι σε 10 χρόνια, ένα απλό αμοιβαίο κεφάλαιο παρακολούθησης δεικτών θα ξεπερνούσε τα καλύτερα hedge funds. Τα αποτελέσματα ήταν εκπληκτικά καθώς το απλό αμοιβαίο κεφάλαιο είχε κατά μέσο όρο απόδοση 7,1%, ενώ το χαρτοφυλάκιο των hedge funds παρήγαγε μόνο 2,2% μετά τις προμήθειες. Ο Buffett κέρδισε το στοίχημα και δώρισε τα κέρδη σε ένα μη κερδοσκοπικό οργανισμό. Ο ίδιος συμβουλεύει τόσο τους μεγάλους όσο και τους μικρούς επενδυτές να παραμείνουν τοποθετημένοι σε αμοιβαία κεφάλαια δεικτών χαμηλού κόστους, λέγοντας πως όταν η Wall Street διαχειρίζεται τρισεκατομμύρια δολάρια χρεώνοντας υψηλές προμήθειες, συνήθως οι κερδισμένοι είναι οι διαχειριστές.

Η άμεση επένδυση σε ακίνητα είναι εξαιρετική! Μπορείτε να δείτε και να αγγίξετε την επένδυσή σας, να πάρετε ένα δάνειο για να τη χρηματοδοτήσετε, να λάβετε έσοδα από ενοίκια και στη συνέχεια, να την πουλήσετε όταν οι τιμές είναι ψηλές. Από την άλλη, περιορίζει την ευελιξία σας, η διαχείριση της κοστίζει, φορολογείται πολύ και είναι απίθανο να μπορέσετε να ξεπεράσετε τις αποδόσεις πιο απλών και ευκολότερα ρευστοποιήσιμων επενδυτικών επιλογών που υπάρχουν.